全 文 ：第 32卷 第 5期 生 态 科 学 32(5): 660-667
2013年 9月 Ecological Science Sept. 2013
收稿日期：2012-09-12收稿；2012-12-26接受
基金项目：国家重点基础研究发展计划项目（2009CB421106）
作者简介：张彪（1980—），男，山东郓城人，助研，主要从事生态系统功能与环境质量综合评估研究，E-mail: zhangbiao@igsnrr.ac.cn

张彪，王艳萍，谢高地，夏宾. 城市绿地资源影响房产价值的研究综述[J]. 生态科学, 2013, 32(5): 660-667.
ZHANG Biao, WANG Yan-ping, XIE Gao-di, XIA Bin. Review on the economic effect of urban green spaces on property values[J].
Ecological Science, 2013, 32(5): 660-667.

城市绿地资源影响房产价值的研究综述
张彪
1*
，王艳萍
2
，谢高地
1
，夏宾
3

1.中国科学院地理科学与资源研究所，北京 100101
2.中日友好环境保护中心，北京 100029
3.北京工业大学 循环经济研究院，北京 100124
【摘要】为借鉴国外城市绿地与房产价值关系研究的先进经验，该文重点介绍了欧美地区城市绿地与房产价值实证研究的结论
及方法。多项研究表明，城市绿地能促进附近房产增值 5 %-20 %，不过增值效果与绿地的地段、类型以及面积有关，甚至有的
表现为负效应。这种影响只存在距离绿地 100 m-500 m范围内，且随着房产到绿地距离的增加而降低。研究方法由单要素简单
的理论模型发展到多要素复杂的实证模型，其中享乐价格法（HPM）最为常见，不过这些方法都有各自的优缺点。此类研究有
助于促进科学合理的房地产开发、城市规划和绿地建设，因此我国亟需重视与开展城市绿地与房产价值的实证研究及其应用。
关键词：城市绿地；增值效应；房产价值；享乐价格法
doi:10.3969/j.issn. 1008-8873.2013.05.023 图分类号：S 731.2，F 293.3 文献标识码：A 文章编号 1008-8873(2013)05-660-08
Review on the economic effect of urban green spaces on property values
ZHANG Biao1, WANG Yan-ping 2, XIE Gao-di1, XIA Bin3
1. Institute of Geographical Sciences and Natural Resources Research, CAS, Beijing 100101, China
2. Sino-Japan Friendship Center for Environmental Protection, Beijing 100029, China
3. Institute of Recycling economy, Beijing University of Technology, Beijing 100124, China

Abstract: In order to provide a better understanding of the relationships between house price and urban green space, this paper introduced
representational studies on the economic effect of urban green spaces on property values in Euro-American region. Most of them consistently
demonstrated that, urban green spaces had a 5%-20% increment on neighboring property values. However, the location, type, and area of
green space determined the value increment level. The externalities from urban green spaces ranged from 100 m to 500 m, while there were
relative disadvantages to being located next to green spaces. Generally, the economic effect decreased at a decreasing rate with distance from
urban green spaces. The assessment methods in previous studies were developed from simple theoretical model to complex empirical model,
and hedonic pricing method (HPM) has been the primary tool. But all of them have their prerequisites and limitations. These researches
contributed to making decisions or policies for household buyers, real estate agent, and urban managers. Therefore, we should pay more
attention to the empirical study on the effect of urban green spaces on property values in China.
Key words：urban green space; value increment effect; property value; hedonic pricing method
5期 张彪，等. 城市绿地资源影响房产价值的研究综述

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1 引言（Introduction）

城市绿地是指城市中以自然植被和人工植被为
主要存在形态的城市用地[1]，主要包括城市公共绿
地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿
地和风景林地等类型，在西方国家的城市规划中一般
称为开敞空间[2]。城市绿地作为城市公共设施的重要
组成部分，不仅为居民提供美学景观和休闲娱乐场
所，而且能改善人居环境和维护生态安全[3-4]。此外，
城市绿地对房地产经济也有明显的促进作用，主要表
现为人们愿意支付更高的价格来购买公园附近的房
产[5-7]。
早在 19 世纪初期，国外就认识到公园对其周围
房产的积极影响并将此理论应用到公园投资建设中
[8]。20世纪 80年代以来，统计分析方法和信息技术
的发展，使绿地资源与房产价值关系的实证研究受到
重视[9-11]，有效揭示了绿地资源对房产价值的影响规
律，为土地所有者、城市规划和管理者提供了决策依
据。我国开展此类研究较晚，研究案例也较少[3,12-14]，
绿地资源的生态服务功能常常被城市规划者和政府
决策者低估甚至忽略，制约了城市建设与管理决策的
科学性。为借鉴国外城市绿地资源与房产价值关系研
究的先进经验，本文重点介绍总结欧美城市在绿地与
房产价值关系研究中的方法、结论及其政策应用，从
而提高我国公众对城市绿地资源重要性的认识，促进
绿地资源的科学规划与管理，也为我国开展类似研究
实践提供参考。

2 增值程度（Increment level）

早在 19 世纪上半叶，公园促使邻近地区房产价
格升值的观点就已存在并受到重视，尤其是在经济学
和房地产领域开展了大量实证研究[15]。其中，Payne
较早开展了绿地资源影响房产价值的研究。他发现美
国阿默斯特（Amherst）周围有树木的房产要比没有
树木的房产售价平均高出 7 % [16]；Anderson &
Cordell 调查了美国雅典（Athens）1978-1980 年 844
个房产交易数据，发现树木景观能提升附近房价 3.5
% - 4.5 % [17]；而 Crompton综合对比了美国公园绿地
影响房产价值的 30 多个案例，结果发现城市绿地对
周围房产的增值系数在 8 % - 20 %之间[8]。在荷兰的
兰斯台德（Randstad），Luttik 收集了 8 个镇区
1989-1992年间近 300 0个房屋交易数据，采用享乐
价格模型评价了环境景观对房价的影响。结果表明，
优美景观的确能提升房价，其中水景能促进房价增值
8 % - 10 %，绿色开敞空间能增值 6 % - 12 % [10]。在
加拿大魁北克（Quebec），Theriault 等搜集分析了
1993-2001年多项房产属性数据（包括 640位购房者
的问卷调查、成交价格、植被特征调查、社会经济特
征、户口调查以及到绿地距离），利用享乐价格法分
析发现，树木对房价的影响受到购房者的社会经济特
征影响，高收入小区树木能促进房价增值 4 % - 15 %
[18]。CabeSPACE 选取英国 8 个城市公园研究公园绿
地与房产价值关系，发现公园对房产价值的增值效应
在 7.3 % - 11.3 %之间[19]。此外，在欧美地区还开展
了大量绿地影响房产价值的实证研究。因篇幅所限，
本文不再一一列举。总体来看，尽管不同地区不同研
究案例得出的结论差异较大，但是大多数研究证实，
城市绿地能促进附近房产价格增值，其增值系数集中
分布在 5 % - 20 %（见图 1）。
绿地资源不仅对附近房价存在影响，而且能提高
附近地段房租和刺激消费者行为。 Laverne &
Winson-Geideman 对比美国克里夫兰（Cleveland）城
区 85 个办公楼租赁案例发现，有较好树木景观的房
产比无树木景观的房租高 7 % [27]；而美国城市商业
区树木与消费者行为关系的研究表明，购物者在有树
木的商业区的消费支出要高出没有树木商业区的 9
% - 12 % [35]。还有研究证实，高速公路上的驾车者
对有树木分布的道路景观印象较深，愿意为那里的服
务多支出 7 % - 20 % [36]。
尽管多数研究证实，城市绿地资源对附近房产价
值有正效应，但是也有案例不支持这一观点。比如在
美国图森（Tucson）的研究表明，尽管临近自然保留
地和野生生境能使房屋售价分别提高 65 美元和 345
美元，但是靠近繁忙的区域中心和街区公园的房产售
价却相应降低 79 美元和 457 美元[37]；对加拿大魁
北克（Quebec）的研究证实，低收入社区内树木对房
产价值的影响为负效应[18]。此外，规划设计或管理
不善的绿地对房产增值效果不明显，甚至存在负面影
响。例如 Mooney 和 Eisgruber 在美国波特兰
（Portland）的研究发现，尽管城市滨水区的树木缓
冲带有助于提高环境质量，但是遮挡了滨河景观视
线，反而使周边的房产价格下跌 3 % [38]。

3 影响因素(Influence factor)

生 态 科 学 Ecological Science 32卷

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不同绿地类型对附近房产价值影响的程度也不
同。比如了城市开敞空间（包括公园、自然保留地和
高尔夫球场）对房屋价格的影响。基于美国波特兰
（Portland）市 164 02个房产交易数据，Bolitzer 和
Netusil 对比研究发现，公园绿地可提高住宅平均售
价的 1.28 %，自然保留地增值房价 1.9 %，高尔夫球
场可提高其售价 5.97 % [23]。而在英国阿伯丁市
（Aberdeen），市属公园对房产价值的影响最大，增
值比例为 10.1 %，地区公园和景观绿地对房价的增值
程度分别为 9 %和 2.6 % [34] 。
图 1 欧美城市绿地资源对房产价值的增值系数
Fig.1 Average premiums of urban green space on property value in Euro-American region

绿地面积对其房产价值的影响也有关系。一般来
说，绿地资源面积越大，其房价增值效应越明显。比
如，在美国波特兰市（Portland）的研究证明，在城
市范围内湿地面积每增加 1英亩（相当于 6.07亩），
邻近地区的房产价值就升高 24 美元[40]；而在英国伦
敦的研究表明，公共绿地面积每增加 1 %，房价增加
0.3 % - 0.5 %[11]。但是，并非所有情况下绿地面积越
大其增值效应越高。在美国阿默斯特（Amherst）的
研究表明，当树木覆盖率为 67 %时，森林对居住用
地的增值效应最高 [41]；而在西班牙卡斯特利翁
（Castellón）的研究证实，相对于公园距离对房价的
影响，绿地面积对房价的影响并不大[42]；在芬兰约
恩苏（Joensuu）小镇，大块城镇绿地能增值房产 10 %，
但是小面积森林公园（0.5 公顷到几公顷）呈现负效
应[9]。
此外，绿地内部组成要素及其设计风格的不同对
房产价值的影响也不同。比如，Garrod和Willis 评估
英国英格兰地区城市林地的价值时发现，当 1 km2范
围内的林地面积超过 20 %时，就能够提高该地区房
产的平均售价[43]，其中阔叶林所占比例越高，房价
则越高，而如果是针叶林所占比例越高，房价则越低。
在美国圣保罗郊区的拉姆齐郡（Ramsey County），开
阔水面型、挺水植物型和灌木型湿地对房产价值具有
正效应，而森林型湿地对房产价值具有负效应[44]。
Moorhouse 和 Smith（1995）分析波士顿地区 19 世
纪建造的排屋（row-house）售价与公园的关系发现，
0 5 10 15 20 25 30 35 40
UK,Aberdeen[34]
US,Amherst[16]
US,Austin[33]
US,Athens[32]
US,Baton Rouge[31]
US,Boulder[30]
US,Boston[29]
US,Columbus[28]
US,Cleveland[27]
US,Greenville[26]
US,Manchester[25]
US,Minneapolis[24]
US,Philadelphia[23]
US,Portland[22]
CA,Quebec[18]
NL,Randstad[10]
US,Rochester[21]
US,San Diego[20]
国
家
和
地
区
(C
ou
nt
y a
nd
ci
ty
)
增值系数/%（Increment level）
5期 张彪，等. 城市绿地资源影响房产价值的研究综述

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维多利亚风格的公园附近排屋价格要比其他地区高
11.5 %，而联邦式风格的公园附近排屋价格比其他地
区高 59 %，说明公园设计风格不同对房产价格的影
响不同[29]。

4 影响距离(Impact distance)

由于绿地资源能为城市居民提供美学景观，改善
人居环境质量，因而对房地产经济有明显的正效应。
但是，这种效应在多大的距离范围内有效呢？在美国
沃塞斯特市（Worcester）的研究发现，当距离公园边
界 2000英尺（约 610 m）时，公园对房产价值的增
值效应消失[45]。而在芬兰萨罗（Salo），到最近森林
公园距离在 600 m 以内时，公园对房产增值效果显
著，而当距离超过 600 m其增值效应不明显[46] 。美
国奥斯汀（Austin）研究表明，城市绿带能够提高附
近 2-3个街区（约 121.92 - 182.88 m）的房产价格，
距离绿带越近，房产价格越高[47]。表 1 列举了 6 个
实证研究中的绿地影响距离。总体来看，城市绿地对
房产价值的影响效应主要存在于距离绿地 100 -500
m范围内。
此外，绿地资源对房产价值的外部效应随着到距
离的增加而减小。比如，在美国俄勒冈州波特兰市
（Portland）104 – 128 43英尺范围内，住宅到开阔水
面湿地景观的距离每减少 1 %，房屋售价提高 0.04 %
[40] ；而在芬兰萨洛（Salo）1.5 km 范围内，到最近
森林公园的距离每增加 1 km，房产售价降低 5.9%
[46] ；在西班牙卡斯特利翁（Castellón）的研究证实，
到绿地的距离每增加 100 m，房屋售价降低 300 000
比塞塔（约 1800 欧元）[42] 。但是随着房产到绿地
距离的增加，其增值效应并非等比例递减。比如
Bolitzer 和 Netusil 研究波特兰（Portland）不同距离
的开放空间对房产售价的影响时发现，当住宅到开敞
空间距离为 30 米以内时，开敞空间对住宅售价的效
应没有统计学上的显著意义；而在距离开放空间 30 -
450 m范围内时，住宅售价明显高于 450 m以外地区
的住宅售价 [39]。在同一地区，Lutzenhiser & Netusil
对开敞空间的类别进行了细分发现，城市公园、自然
公园和专类公园分别在距离住宅 61-120 m，121-180
m和 121-180 m处时房产增值最明显[22]（见表 2）。

表 1 欧美城市绿地对房地产价值影响的距离
Tab. 1 Impact distances of urban green spaces in Euro-American region
研究区域/Study area 影响距离/Impact distance 绿地类型/Type
美国 沃塞斯特市（Worcester）[48] 500英尺（152.4 m） 公园
美国 沃塞斯特市（Worcester）[45] 2000英尺（610 m） 公园
芬兰 萨罗（Salo）[46] 600 m 森林公园
美国 波特兰（Portland）[22] 1500英尺（457 m） 自然保留地
美国 奥斯汀（Austin）[47] 2-3个街区（121.92 -182.88 m） 绿带
美国 波特兰（Portland）[23] 1500英尺（457.2 m） 开放空间

表 2 美国波特兰（Portland）不同距离绿地对房产价值的影响程度
Tab. 2 Relationship between property value and distance from urban green space in Portland
增值系数（%）[22]
距离（m） 增值系数（%）[39] 距离（m）
城市公园 自然公园 专类公园
<=30 不明显 <=60 2.9 16.9 11.1
31-120 4.09 61-120 3.1 15.4 8.6
121-210 2.96 121-180 1.8 19.1 15.4
211-300 2.28 181-240 不明显 16.9 8.5
301-400 2.18 241-300 不明显 13.5 7.4
301-365 2.5 12.2 6.9 401-450 1.51
366-450 不明显 15 5.8

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5 估算方法(Assessment method)

从经济学角度来看，作为没有市场价格的公共产
品的绿地资源，准确量化其经济价值是非常困难的
[49]。在绿地影响房产价值的早期研究中，主要采用
有无树木房产价格对比（房地产法 REA）或者经验
赋值手段（STAM）。比如 Payne 把两所类似的房屋
照片出示给房地产掮客，其中有一所附近有树木，另
一所没有树木，经掮客评估后发现，有树木的房屋价
值增加了 5 % - 10 % [16]；Morales 采用房地产法，通
过对比分析研究区内有无林木覆盖的房产售价，发现
有良好林木覆盖的房产售价要比无林木房产高 6 % -
9 % [25]。而Morales采用树木及植物价值化指南[50]，
得出林木覆盖地段房产平均售价高于无林木地段
600 0美元[21]；Martin 采用经验公式法，量化评价奥
斯汀树木能使周围房产价值增值 13%[51]。
20世纪 80年代，数字计量工具和信息技术进步
推动了绿地资源与房产价值关系评估方法的发展[5]。
首先是统计分析技术的发展，使研究者能够将影响房
产价格的诸多因素（房产面积、区位、邻里特征、房
屋结构等）纳入到复杂模型中综合分析；其次是数字
信息数据库的出现，使得城市每项房地产的房产特
征、区位特征和售卖情况等详细记录在内，为分析模
型提供了数据源；还有就是 GIS 技术发展，提高了
其空间分析的科学性与准确性，使得研究者能够将房
产数据落实到空间上，精确计算住宅与绿地资源的距
离，绘制其影响区域。在此以后，国外绿地资源与房
产价值关系的实证研究主要采用条件估价法
（CVM）、旅行成本法（TCM）和享乐估价法（HPM）。
特别是享乐估价法的出现，使得量化非市场物品的价
值有了非常好的工具，并逐渐成为评估绿地资源与房
产价值关系的主流工具。享乐价格法的原理是：如果
有足够多的社区可供选择，在公共物品的提供存在地
理差异情况下，人们就会（至少在一定程度上）通过
选择居住地点来表示他们对公共物品的偏好，这种对
居住选择的偏好经房地产市场的供需机制反映在房
地产价格中，因此房地产的价格差异一定程度上体现
了公共物品（比如绿地资源）的价值[52]。表 3 列举
对比了欧美地区城市绿地与房产价值关系实证研究
所采用的主要方法。
由于不同评价方法的侧重点和目标对象选择不
同，对同一地区采用不同评估方法得出的结论可能不
同。比如 Peiser 和 Schwann 在美国德克达拉斯
（Dallas）的研究发现，采用 CVM 方法证实绿道公
园具有正外部性，而 HPM方法却显示绿道公园并没
有提高邻近房产价值[53]；Morales采用房地产法评估

表 3 欧美城市绿地资源影响房产价值实证研究的主要方法比较
Table 3 Methods in the empirical studies of urban green space on property value in Euro-American region
方法/Method 描 述/Description 优点/Advantage 缺点/Disadvantage
房产价值法
（REA）
对比有无绿地的房产价格
来量化绿地价值
简单易行，直观，易于理解 找到完全符合要求的样本较难，难以消除
其他变量因子的影响
经验公式法
（STAM）
参照树木价值化指南评价
绿地资源价值
相对简单，直观，有参照依据 过于主观，需要根据植物分类判定相应价
值标准
条件估价法
（CVM）
通过城市居民调查来计算
他们保护城市绿地资源而
愿意支付的价值
具有较强的适应性和弹性，广泛应
用于非市场价值研究
调查问卷受主观意愿的限制（包括研究者
和被调查者），结果取决于问卷数据的合
理性，结果可靠性有很大争议
旅行成本法
（TMC）
统计游客到某一旅游娱乐
景点所花费的金钱和时间
成本来推断景观的价值
数据收集、经济模型的真实性和普
适性具有优势，适用于评价距离城
市较远的游憩资源
对多目标的旅行、时间成本、景点质量变
化以及非使用价值的处理上存在很大缺
陷，不适用于城市中游憩资源评价
享乐价格法
（HPM）
根据住宅或土地因区位差
异而产生的价值变化来评
估公共产品价值
全面考虑影响因素，采用真实数据
模拟市场，避免主观意识干扰，具
有很强的灵活性
需要大量市场交易数据，要求市场是统一
的、均衡的，部分变量为非线性关系，数
据收集与处理较繁琐

5期 张彪，等. 城市绿地资源影响房产价值的研究综述

665

美国罗彻斯特（Rochester）市林木覆盖地段房产平均
售价高于无林木地段 9 500美元，而用经验公式法的
结果仅为 6 000美元[21]。此外，即使评估方法相同，
评估结果也会因计算过程中所选择的模型（比如线性
或半对数模型）不同而变化。比如在美国波特兰
（Portland）开放空间对住宅价格影响的研究中，采
用线性模型计算，公园能提高其周围 1 500英尺范围
内的住宅价值 2 262美元，而采用半对数模型，住宅
售价仅提高 845美元[39]。因此，上述方法各有所长，
使用时需要结合研究地区具体情况，明确各种方法的
适用条件和优缺点，选择相应的评估方法。

6 结语(Conclusions)

大量研究证实，在其他条件相同时，人们愿意支
付更高的价格来购买公园附近的房产，因此公园周围
土地的价值可以通过房产增值而得以资本化[49]。基
于此，英国提出了著名的就近原则（Proximate
Principle），即由公园带来的房产增值通过房产税收
的二次分配从而用于公园的经营维护和基础设施建
设[5] 。随着我国城市化快速发展，城市绿地资源作
用逐渐受到人们的重视。尽管目前已有大量研究报道
了绿地资源在经济、社会、生态环境以及居民健康维
护方面的功能，但是绿地资源对房地产价值影响的实
证研究主要集中在欧美地区。由于实证研究的作用是
为特定地区或特定问题提供具体指导，不是一个放之
四海而皆准的标准或规范。因此，需要针对我们特殊
国情开展实证研究。此类研究揭示绿地资源与房产价
值的相关关系，促使公众更加深入与全面的认识绿地
资源的重要性和价值化潜力，极大影响了消费者、房
地产企业以及城市规划与管理者的决策行为。由于城
市绿地对房产增值的积极效应为城市绿地资源建设
与管理资金来源提供了新途径。因此，充分认识绿地
资源对房产价值的影响规律，探索多元化城市绿地的
建设模式，有助于更好的指导我们城市规划和管理的
实践。

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