全 文 ：第 11卷 第 2期
2 0 0 3年 4月
中 国 生 态 农 业 学 报
Chinese Journal Of Eco—Agriculture
Vo1．11 No．2
April， 2003
林地价格评估方法体系研究
单胜道 尤建新
(同济 大学经济与 管理学院 上 海 200092)
摘 要 我 国林地 价格评估理论 研 究和 实践工作 目前 尚处于探 索阶段。在分析 林地价 格评估 方 法的基 础上 ，提 出
我 国林地评估 方法体 系，将评估 方法划分 为可用方法 、常用方 法和基本方法 ，并对各 种方法进行 应用评价 。
关 键词 林地 地价 评 价方 法
Study on appraisal methods system of woodland．SHAN Sheng-Dao，YOU Jian—Xin(College of Economics and Manage—
ment，Tongji University，Shanghai 200092)，CJEA，2003，11(2)：126～128
Abstract Based on the analysis of appraisal methods of woodland，the paper puts forward the appraisal methods system of
woodland including feasible method，common method and basic method ．Application and choice of the above mentioned
methods are presented and analyzed in the paper．
Key words Woodland，Land price，Appraisal methods
目前我 国林地价格评估理论研究和实践工作尚处于探索 阶段 ，本研究在分析林地价 格评估方法 的基础
上提出我国林地评估方法体系 ，并对各评估方法进行应用评价。
1 我国林地价格评估方法体系分析
1．1 基本方法
我 国林地价格评价 方法体 系中基本 方法应包 括收益还 原法 、市场 比较法 、成本逼 近法和基 准地价 系
数修正法。由于林地资源存在较客观的且可被林地所有者(或使用者)所把握的经济收益 ，如经济林林地
经济效益包括年木材蓄积量 、林副产品 ，生态公益林林地具有涵养水 源、保持 水土、提高 土壤肥力 、防风 固
沙 、保护 鸟兽等生态效益 ，可 享受生态效益补偿 基金 ，故收益还 原法仍是 我 国林地评 估 的母 法 ，也是林地
评估的基本方法。我国林地市场极不完善，市场行为很不规范，但有些交易行为可修正到正常程度，即使
同一供求 区域 内找不 到可 比案例 ，仍可在类似供求 区域 内寻找 到可修 正 的比较案 例 ，故市 场 比较法也是
我国林地价格评估主要方法之一。林地价格由开发具有同样效能林地的劳动耗费和物质费用所组成，且
林地劳动耗费和物质费用较易确定 ，故成本逼近法也是我国林地价格评估基本 方法之一 。而基准地 价系
数修正法则是完成林地基准地价及其修正体系的县域的一种极方便和较可靠的评估方法 ，故将此列为基
本评估方法 。
1．2 常用方法
我 国林地评估常用方法除含收益还原法、市场 比较法 、成本逼近法和基准地价系数修正法等 4种基本方
法外，还包括收益倍数法、购买年法、市场均衡法、市场替代法、市场假想法、间接计价法、标准宗地系数修正
法(又称标准田法)和影子地块系数修正法。收益倍数法、购买年法是收益还原法的拓展，其使用频率和使用
范围不及收益还原法 。林地供给市场和需求市场价格达 到均衡时形成林地交易价格 ，市场均衡法常被应用
于林地市场较发育的区域。在林地市场未发育区域可选用市场替代法寻找替代物衡量林地价格 ，也可运用
市场假想法衡量林地价格 。而影子地块是地块各种土地条件的“平均”，是土地性质的抽象 ，标准宗地则是具
体 的地块 ；影子地块系数修正法和标准宗地系数修正法是选定“虚拟”或“具体”的地块作标准 ，依据买卖实
例加以修正，最终得出待估林地的价格，此 2种方法可吸取市场法、收益法的长处，其评估结果公平合理、迅
速和真实。间接计价法是通过资金与林地的替代关系对林地估价 ，即林地价格因取得同样数量 的使用价值
需在其他林地增加的投资来决定 ，是成本法的拓展 ，其使用频率远不及成本法。
* 中国博士后科学基金项目(10200—90112)部分研究内容
收稿 日期 ：2002—02—30 改 回 日期 ：2002—04—06
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第 2期 单胜道等 ：林地价格评估方法体系研究 127
1．3 可用方法
可 以采 用的林 地价格评估 方法除上述林地评
估常用方法外 ，还包 括模糊评估 法 、土壤潜力估 价
法 、数学模 型法、效果评 价法 、收益损 失法 、旅 游费
用法 、条件价值法 、影子价格法 、申报法 、机会成本
法等 。模糊评估法是基准地价 系数修正法的拓展 ，
是以具备基准地价及其修正体系为前提的估价方
法，土壤潜力估价法必须 以丰富的土壤资料为基
础 ，数学模型法需 建立数学模 型评估林地 价格 ，这
3种评估方法需评估人员具有一定 的数学功底 ，技
术性较强且评估过程较复杂，运用难度较大。效果
评价法 、收益损失法 、旅游费用法 、条件价值法是 以
效益一费用分析为前提的环境资源评价方法 ，其中
效果评价法从正面效果评估林地价格、收益损失法
可用于评估正面收益无法测算的林地价格如评估
电线杆 占用林地 的价 格、旅游 费用法 (市场替 代法
的 1种)是森林公 园用地价格评估 的可行方法 、条
件价值法是以市场调查为基础 ，侧重于需 求市场调
查 的方法 。申报法也以市场调查为基础 ，但完全由
林地所有者(或使用者)自行申报地价，侧重于供求
市场。条件价值法、申报法等方法作业迅速，但评
r收益还原法 (母法 )
基本方法{主 釜
L基准地价 系数修正法
收益 还原法的拓展
r常用方法 f市场均衡法
l l市场比较法的拓展 市场替代法
I I l市场假想法
I l成本逼近法的拓展：间接计价法
l l标准宗地系数修正法(又称标准田
l 、影子地块系数修正法
I土壤潜力估价法
可用方法I基准地价系数修正法的拓展：模糊评估法
1数学模型法
l r效果评价法
l环境评价方法{ 篓
I L条件价值法
I影子价格法
l申 报 法
、间接计价法 的拓 展 ：机会成 本法
法)
图 1 林地价格评 估方法体 系
Fig．1 The price appraisal methods system of woodland
估结果须作全面修正。影子价格法是现行市场价格之外，反映资源稀缺程度及社会劳动耗费的 1种理论价
格，一般运用线性规划数学方法求得，是反映社会资源最佳配置的 1种价格，其评估结果只能作为指导价格
并加以调整和修正，使其接近现实林地交易价格。机会成本法是指林地由于某种原因退出林业领域用作它
途后所承受的经济损失 ，为间接计价成本法的拓展。我国林地价格评估可采用的方法分类见图 1。
2 林地价格评估可用方法综合评价及其选择
收益还原法是 以经济收益为基础 ，主要反映林地 的社会经济生产要素 ，对 自然环境要素考虑不足 ，不适
于大面积地价评估，故应用该方法时应以林地自然生产潜力评价为基础，综合考虑社会经济因素 J。林地具
有外部性特点，生态公益林地运用收益还原法评估需求取合理的纯收益和还原利率。市场比较法是以发育
的土地市场和丰富的交易资料为基础的估价方法，有时同一供求区域内极难找到可比案例，此时可从“类似”
供求区域 中寻找 。市场均衡法从林地供需关系角度分析地价 ，该方法在应用中难 以把握影 响林地价格 的潜
在因素 ，有可能与林地 自然生产潜力不符。市场替代法关键是要找到可替代林地价格的替代物 ，若找错替代
物则评估结果偏离较大。市场假想法是 1种万能和无可奈何 的评估方法 ，要求被调查对象数量多 ，需处理大
量数据才能保证其结果的准确度。为收回荒地、废弃地等林业开发投资可应用成本法或其拓展方法进行估
价，但仅依据成本法难以求得真实的林地价格。土壤潜力估价法根据林地 自然生产潜力估算地价，在社会经
济环境一致性 区域具有应用价值 ，反之缺乏可比性 。数学模型法运用林地估价经验模型评估 ，要求有多年地
价及众多要素资料为依据，故应用该方法必须结合定性分析。由环境评价方法引进的效果评价法、收益损失
法、旅游费用法、条件价值法仍需进一步完善以适合林地价格评估 ，而标准田法、影子价格法、申报法等也均
存在适用范围和优缺点 。单一方法难以适用大面积林地评估 ，且评估时必须充分考虑 自然环境和社会 经济
两方面因素，故林地价格评估最好运用 2种或 2种以上方法，以克服单一方法 自身应用的局限性 ，获取综合
评估真实公正效果 。
林地价格评估方法的选择 ：一是根据评估 目标选定评估方法 ，在赋税或征租时 ，一般运用收益还原法、土
壤潜力估价法评估 ；若收回林地开发投资，促进林地开发利用的良性循环，一般以成本法或间接计价法评估 ；
若将林地投入市场促进交易则必须以林地市场供需为依据，一般用市场比较法或市场均衡法评估；林地市场
机制、价格机制缺位或不健全的情况下，政府若实行林地资源优化配置，一般运用影子价格法评估 ；我国政府
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征地一般按规定地价评估方法即总收益倍数法评估。二是根据资料信息选定评估方法，若掌握土壤资料则
可运用土壤潜力估价法评估，掌握林地市场成本、收益还原率及其他社会经济资料则可运用市场比较法、收
益还原法、总收益倍数法、购买年法、成本逼近法、影子价格法等评估，掌握土壤、经济、社会等多方面资料则
可运用影子地块系数修正法、收益还原法、数学模型法、标准田法、Walter Rotkgel综合法等评估，林地所在区
域已具备基准地价及其修正体系则可选用基准地价系数修正法和模糊评估法评估，待估对象价格具有较明
显的替代物时可采用市场替代法评估。三是根据用地类型选定评估方法 ，对即将非林化的林地可采用预期
收益还原法、市场比较法等评估确定其地价水平，作为长期林业用地可采用土壤潜力估价法、收益还原法等
评估，作为生态旅游林地可采用旅游费用法、条件价值法、效果评价法等评估 ，而评估林地地上权等它项权利
时则采用收益损失法评估较适用。
参 考 文 献
1 单胜道，吴次芳．“影子地块”及其在林地评估中的应用—— 以温州茶山森林公园为例．自然资源学报，2002(1)：102～109
2 黄贤金 ．农地价格论 ．北京 ：中国农业 出版社 ，1997．161～231
3 单胜道，俞劲炎，叶晓朋等 农业用地评估方法研究 资源科学学报，2000(1)：45～49
欢迎 订 阅 2003年《中国农业资 源环境文摘》
《中国农业资源环境文摘》(原名《中国农业文摘一土壤肥料》)于 1985年创刊，收录了全国200余种农业科技期刊中关于
土壤学 、肥料学 、植物 营养学和生 态环境科学 方面的文献 ，是本学科 专业核 心期 刊评价 的指标 刊物 ，也是 我 国本学科惟 一 文献
检索刊物。自2003年始《中国农业文摘一土壤肥料》更名为《中国农业资源环境文摘》，原办刊宗旨与发行范围不变。报道内
容除仍包含原《中国农业文摘一土壤肥料》报道范围外，侧重于报道生态农业、环境科学、资源可持续利用 以及学科之间交叉
领域的新理论、新技术和新方法 ，为广大土壤科学 、资源与环境科学科技工作者服务 ，促进学术交流 ，推动学科发展。
本刊为双月刊，16开本，刊号：CN 11—4920／S，ISSN 1002—543X，邮发代号：18—124，每期定价 10．00元，全年 60．o0元，公开
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